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第334章 房子不是房子是金融产品（第1页）

建材公司办公室里，李晨把万子良的事跟周雅琴说了。

周雅琴听完，推了推眼镜，没马上说话。

“周姐，你觉得万子良为什么非要投那个县城项目？”

李晨点了支烟，“明显亏钱的买卖，他这种老江湖，不应该看不出来。”

周雅琴从抽屉里拿出一份报表，翻开：“李总，我先跟你讲讲地产公司是怎么运作的。”

李晨坐直身子：“你说。”

“地产公司搞项目，明面上拿出来的地块是公开拍卖，其实很多早就内定了。”

“这时候地产公司会跟银行合作成立的第三方‘地产基金公司’借一笔款。这种借款利息高，年化15%到20%，一般借半年左右。”

“这么高利息也借？”

“必须借。”

“地产公司拿到这笔钱，打给当地政府，地就到手了。有了地，就有了抵押物，再把这地抵押给银行，拿低息贷款——年化5%到6%。贷出来的钱，还高息借款，剩下的才是项目资金。”

李晨听明白了：“空手套白狼？”

“可以这么说，拿到银行的抵押贷款后，地产公司开始画图纸，建个门牌，搭个售楼中心，架子搭起来，就开始预售了。预售款打到公司账户，就能陆续还之前的贷款。”

“房子还没盖就能卖？”

“这叫期房。李总，说实话，房子在某种程度上已经不是房子了，它是一款金融产品。开发商、银行、政府、买房人，都在这个链条里。行情好的时候，大家都赚——地方赚土地出让金，开发商赚差价，银行赚利息，买房人赚升值，做地产配套的建材、家居、装修公司都赚。”

李晨抽了口烟：“那现在地产行情这么好，万花地产应该赚钱才对。”

“理论上是这样，但不排除万花地产内部管理出了问题。”

“什么问题？”

“你看那些工地上的包工头，他们赚钱吗？其实不怎么赚。真正赚钱的不是干活的包工头。”

“那赚钱的是什么人？”

“地产公司自己是不参与房子建设的，一般都会外包出去。”

“这时候公司的高管，或者中层管理，就会自己在外面成立皮包公司，接下工程。夸张的还有三包四包的——总公司包给分公司，分公司包给项目部，项目部包给施工队，施工队再包给包工头。一层层扒皮，最后落到干活的包工头身上，能有几个钱？”

“你的意思是，万花地产内部有人在吃回扣？”

“不是回扣，是合法分包。”

周雅琴笑了，“李总，地产行业水很深。有时候你看到地产公司越做越大，其实公司不怎么赚钱，赚钱的反而是公司里面的那些管理。工地干活的那些人也不赚钱，有时候还要被拖欠工资。”

李晨沉默了。

他想起了什么：“周姐，许大印那边……也是这样吗？”

“大印地产规模更大，制度更规范，但该有的问题一样有。”

“李总，你记得冷月说过吗？许大印那个项目，施工队经常换。为什么换？就是因为层层分包，最后干活的拿不到钱，闹事，被换掉。”

“许大印不知道？”

“知道，但管不了。”

“地产公司的高管，很多都是跟老板一起打江山的元老。他们在外面的皮包公司，接自己公司的工程，老板能说什么？说了，队伍就散了。”