倍福文学

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第五百五十三章 大红包下（第5页）

草……

梁鑫整个儿就无语了。

这都还没过河呢，就想着要拆桥了！

陈光建也忍不住笑道：“老滕，要说坏，还是你最坏啊……”

“坏什么坏？”

老滕立马一个白眼翻过去，“小梁手里拿着百分之十的东风广场股份，让他坐着等收钱，他还有什么好抱怨的吗？”

梁鑫耸了下肩，老滕这话倒也没错。

反正他股份都到手了，其实真的完完全全，现在把手里的权力都直接交出去都行。

但问题就是……

交给谁呢？

这世上恐怕没有人，比他更能把这件事操作好了吧？

放到别人手里，比方让陈荣幸来操盘，老陈能抵得住房产这种高杠杆的诱惑？要是一步走错，17年、18年经济下行之前没能及时撤出来，那再往后……

那可不是梁鑫想要的结果！

“我坚持自己动手，我不放心任何人。”

梁鑫淡淡一句。

陈光建闻言，不由也朝梁鑫翻了个白眼，“傻的吗？你这是没事给自己找事啊！”

不料滕增岁又道：“放什么屁？年轻人不多锻炼，以后怎么接班？”

“卧尼玛……”

陈光建抑郁了。

左也不是、右也不是，就他里外不是人对吧？

“先说正事吧。”

梁鑫打断道，“阿公，爸，现在总之呢，准备金已经到位了，理财产品卖得也错，理论上呢，相当于我们计划中的八百三十三亿——东风慈善无息借给东风广场的这钱，看形势今年年底之前，九成九能到位。那按我们之前说的，东风慈善要对这钱，收取一定的管理费。我们把三金科技的五十亿，已经变成了八百三十三亿……”

梁鑫拿过一个计算器，按了两下归零。

“这八百三十三亿呢，有百分之一已经被银行拿走了，有百分之五十，名义上存在银行账户里。另外剩下的钱，正要一点点变成，再拿换钱，变成一幢幢房子和我们的广场。

一块上盖的房子，按正常利润百分之二十计算，再加上我们预期的过百分之一百的涨幅，也就是多出的纯利润，我们手里可用的百分之四十九的资金，全部以最终转化成商品房售价来算，到最后会变成百分之一百零七点八，相当于完全覆盖住了我们的吸储本金，外加上银行的手续费用。那么银行里的名义存款四百十六亿，就相当于摇身一变，成了我们的利润。这里头，有六十个亿，是我们得连本带利还给三金科技的钱，那么就还剩三百五十六亿。

但实际操作中呢，我们是以建设品牌综合广场为目标的，实际操作上，肯定也要按阶段来。也就是说，在全国整体房产价格仅上涨百分之一百的前提下，我们的资金回旋空间，目前是三百十五亿这个数。可要是上涨不止这么多呢？市自己这边的经验，现在就可以借鉴一下了。城的房价，最初是均价四千，后来涨到两万。市中心的公园街道，最初两千五，后来涨到两万五……我最近在外面买的，可都是各个城市，公园街道那样的位置，就算绝对价格涨不到那么高，但是幅度呢……我看差不了多少。

尤其是我在一线大城市，除了B市之外，别的几座城市，都已经买了相当多的便宜土，到时候比房价更值钱。转手卖给其他房开公司——现在两千万入手的，到时候我可以卖二十个亿，绝对有人要，而且我还不一定舍得卖。”

“你踏马说重点！”

陈光建憋不住了。

梁鑫依然不紧不慢，缓缓说道：“重点就是，我们现在手里的钱啊，可能远比我们想象中要更加值钱。我们目前可直接支配，用来直接购买土的那四百亿——其中呢，按十万一亩的广场用成本来计算，一座广场平均占一百五十亩，就是一千五百万，全国三百座广场，广场的拿总成本就是四十五个亿，这就够了！哪怕多算一点，五十亿，也绰绰有余。

然后剩下的三百五十亿呢，或者说用这三百五十亿拿下的土，能产生的实际售房利润，按照市的经验保守估计，在二线以上城市，至少是它的五到十倍左右。乐观一点，大胆一点，就按十倍计算，就是三千五百亿！

这样扣除三百座广场的建设成本，按每座十亿来算，就是三千亿，我们还剩五百亿。这五百亿，就是我们在建设好全部三百座东风广场，并且还清所有建设款以及银行利息后，所获得的利润。但是不要忘了，三百座广场在这个过程中，每座广场我们预期的利润，是每年一个亿，在这个过程中，又能产生多少钱？

还有，银行里的那四百亿，是不是我们理论上还没动用？那么我们八百亿的杠杆资金中，还需要偿还的，就是另外的四百三十三亿，外加上六十亿的三金科技债务。加起来还不到五百亿。但我们手里的理论资金余额，已经远出五百亿。

就算这钱的利息，还需要再追加两到三年，继续按每年百分之六，我们的额外资金成本，也不会过一百三十亿。但是呢……到时候三百座广场已经建成，流水也已经形成。正常运行一年，就是三百亿干干净净、清清楚楚的净利润。不用半年时间，就能把这钱还清。那么问题来了，我在刚才推演这个模型的过程中，一直使用的那个可支配成本，那个数字是多少？”